Osoby bez własnego mieszkania mogłyby taniej sfinansować partycypację w TBS lub SIM albo wkład mieszkaniowy w spółdzielni. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, który obejmuje takie kredyty konsumenckie gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego do 100 tys. zł. W zamian banki miałyby stosować oprocentowanie i marżę na poziomie kredytu hipotecznego.
Dlaczego partycypacja jest dziś droga
Partycypacja albo wkład mieszkaniowy to zwykle od kilkunastu do 30% wartości lokalu lub kosztów jego budowy – w praktyce kilkadziesiąt tysięcy złotych, a w większych miastach nierzadko ponad 100 tys. zł. Najemca mieszkania w TBS czy SIM nie zostaje jego właścicielem, więc bank nie może ustanowić hipoteki. Zostaje kredyt gotówkowy albo pożyczka od rodziny.
Jak zauważa ministerstwo, kredyty konsumenckie na partycypację nie są zabezpieczone nieruchomością, więc ich oprocentowanie jest wyższe niż w kredytach hipotecznych. Z szacunków resortu, na które powołuje się Bezprawnik, barierą finansową w dostępie do zasobu społecznego i spółdzielczego może być dotkniętych ok. 40% gospodarstw domowych.
Co zakłada projekt
- Gwarancja BGK obejmie kredyty konsumenckie na partycypację w SIM i TBS oraz na wkład mieszkaniowy w spółdzielni, do kwoty 100 tys. zł.
- Banki mają stosować oprocentowanie i marżę na poziomie kredytu hipotecznego.
- Maksymalny okres spłaty tych kredytów ma się wydłużyć z 10 do 15 lat.
- Gwarancja ma kosztować 1% gwarantowanej kwoty, czyli maksymalnie 1000 zł.
- Z kredytu będą mogły skorzystać osoby, które nie mają własnego mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu.
Ministerstwo podkreśla, że projekt nie przywraca bezpiecznego kredytu 2% i nie wprowadza nowego preferencyjnego kredytu hipotecznego. Wiceminister Tomasz Lewandowski zapowiada, że celem jest kredyt na partycypację z ratą nieprzekraczającą 300–400 zł miesięcznie. Resort zakłada, że do 2030 r. z takiego finansowania skorzysta ok. 30 tys. gospodarstw domowych.
Równolegle procedowany projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych ma ograniczyć partycypację do 10% kosztów inwestycji, a wkład budowlany w lokalach objętych spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu – do 15%.
Co się stanie, gdy kredytobiorca przestanie spłacać
Według projektu opisanego przez Bezprawnik BGK, uruchamiając gwarancję, mógłby wystąpić do TBS, SIM lub spółdzielni o rozwiązanie umowy. Wpłacona partycypacja trafiłaby wtedy do banku, a lokator dostałby wypowiedzenie najmu. Gdy najemca sam zrezygnuje z najmu, zwaloryzowana partycypacja miałaby wracać do niego nawet przez 12 miesięcy, a niespłacony kredyt zostałby z niej potrącony.
Ile można zaoszczędzić
Bezprawnik podaje przykład: mieszkanie o powierzchni 50 m² w SIM przy koszcie budowy 10 tys. zł za metr to inwestycja rzędu 500 tys. zł, więc 10-procentowa partycypacja wynosi 50 tys. zł. Kredyt gotówkowy oprocentowany na 14% i spłacany przez 10 lat oznacza ratę ok. 776 zł i łączną spłatę ok. 93 tys. zł. Ten sam kapitał przy 6,2% to rata ok. 560 zł i spłata ok. 67 tys. zł – różnica ok. 216 zł miesięcznie i ok. 26 tys. zł w całym okresie, do czego doszłaby jednorazowa opłata za gwarancję (w tym przykładzie 500 zł).
Stawka 6,2% to według Jarosława Sadowskiego z Rankomatu obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych ze stałą stopą; przy zmiennej stopie jest to ok. 5,8%. Przy dłuższym, 15-letnim okresie spłaty rata byłaby niższa, ale łączny koszt odsetek – wyższy.
Inne zmiany w projekcie
Według opisu w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów nowelizacja zmieni też zasady obowiązujących programów – rodzinnego kredytu mieszkaniowego i bezpiecznego kredytu 2%:
- dane beneficjentów mają być przekazywane do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego i porównywane z Portalem Danych o Obrocie Mieszkaniami – tak, by wykrywać np. sprzedaż mieszkania kupionego z państwowym wsparciem albo kupno innej nieruchomości mieszkalnej przez beneficjenta bezpiecznego kredytu 2%; skutkiem może być zwrot spłaty rodzinnej lub wygaśnięcie dopłat do rat;
- rodzinny kredyt mieszkaniowy będzie można przeznaczyć na dokupienie udziałów w mieszkaniu lub domu, jeśli masz w nim odziedziczony udział nie większy niż 50%;
- dopłaty do rat bezpiecznego kredytu 2% nie przepadną, jeśli gospodarstwo domowe przestało mieszkać w lokalu z powodu decyzji nadzoru budowlanego wyłączającej go z użytkowania;
- gdy jeden z kredytobiorców bezpiecznego kredytu 2% przeniesie prawo do mieszkania na drugiego, zbywający zostanie wyłączony z umowy kredytu;
- ze spłaty rodzinnej nie skorzysta kredytobiorca, który wcześniej był beneficjentem innego programu mieszkaniowego.
Na razie to projekt
Projekt (nr UD441) wpisano do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów 30 lipca 2026 r. Rząd planuje przyjąć go w IV kwartale 2026 r., później nowelizację musi jeszcze uchwalić parlament. Dopóki nie wejdzie w życie, banki nie mogą oferować kredytów z tą gwarancją, a szczegółowe warunki mogą się jeszcze zmienić.
Źródła:
