Pożyczka hipoteczna to pieniądze na dowolny cel konsumpcyjny, zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Wyjaśniamy, czym różni się od kredytu hipotecznego, ile kosztuje w sześciu bankach i jakie niesie ryzyko.
Czym jest pożyczka hipoteczna
Pożyczka hipoteczna to pożyczka na dowolny cel konsumpcyjny, zabezpieczona hipoteką na nieruchomości kredytobiorcy albo osoby trzeciej.
Ustawa o kredycie hipotecznym obejmuje także umowę pożyczki, jeśli zabezpieczeniem jest hipoteka lub inne prawo związane z nieruchomością mieszkalną (art. 3 ust. 2).
Konsumentowi pożyczki hipotecznej może udzielić wyłącznie bank lub SKOK (art. 5). Firmy pożyczkowe nie mogą prowadzić takiej działalności.
Poza bankami zdarzają się umowy przewłaszczenia mieszkania na zabezpieczenie pożyczki. Kodeks cywilny uznaje je za nieważne m.in. wtedy, gdy wartości nieruchomości nie wycenił rzeczoznawca (art. 387¹).
Banki nie finansują pożyczką hipoteczną celów związanych z działalnością gospodarczą. Przedsiębiorca może ją wziąć na cel prywatny; Erste ogranicza wtedy kwotę do 250 000 zł.
Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny finansuje cel mieszkaniowy, np. zakup lub budowę. Pożyczkę hipoteczną można wydać na dowolny cel niezwiązany z działalnością gospodarczą.
Zasady kredytu mieszkaniowego opisuje tekst kredyt hipoteczny.
Pożyczka ma zwykle niższe maksymalne LTV (60–80%), krótszy okres (20–25 lat) i wyraźnie wyższą marżę. W mBanku promocyjna marża pożyczki wynosi 3,32 pp., a kredytu hipotecznego 1,96 pp.
Środki na wkład własny do kredytu mieszkaniowego nie powinny pochodzić z innego kredytu ani pożyczki, także hipotecznej (Rekomendacja S KNF, pkt 10.7). Sama pożyczka hipoteczna wkładu własnego nie wymaga.
Część banków dopuszcza dowolny cel w ramach kredytu hipotecznego: BNP Paribas i VeloBank do 15% kwoty, a PKO BP w kredycie MIX do 25%.
Pożyczki hipoteczne w bankach – oferta w 2026 r.
Pożyczkę hipoteczną dla klientów indywidualnych mają PKO BP, mBank, ING, Erste Bank Polska, Millennium i Credit Agricole. Pekao oferuje ją tylko firmom, a BNP Paribas, Alior i VeloBank nie mają jej w ofercie publicznej.
| Bank | Maks. LTV | Okres | Kwota | Oprocentowanie | RRSO (data przykładu) | Prowizja |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PKO BP | 60% | do 20 lat | do 60% wartości nieruchomości | zmienne (POLSTR 1M SS + marża) albo stałe przez 5 lat | 9,59% (5.10.2026) | 0% w promocji |
| mBank | 75% | do 20 lat | do 75% wartości nieruchomości | zmienne (POLSTR 1M SS + 3,32 pp. w promocji) albo stałe przez 5 lat (8,39%) | 7,76% zmienne, 9,23% stałe (7.10.2026) | 0% |
| ING | 80% | do 25 lat | od 70 000 zł | zmienne (POLSTR 1M SS + 4,50–4,70 pp.) | 8,72% (1.10.2026) | 0% (Łatwy start) albo 1,9% |
| Erste Bank Polska (dawniej Santander) | 60% | do 20 lat | 20 000–500 000 zł | stałe przez 5 lat (8,13%), potem POLSTR 1M SS + 3,44 pp. | 9,37% (26.09.2026) | do 3%; 0% z ubezpieczeniem na życie |
| Bank Millennium | 70% | 5–25 lat | 20 000–500 000 zł | stałe przez 5 lat, potem POLSTR 1M SS + marża | 9,35% (25.09.2026) | 0% |
| Credit Agricole | 70% | do 25 lat | od 100 000 zł | zmienne (WIBOR 3M + marża) albo stałe przez 7 lat | 8,15% zmienne, 8,95% stałe (1.10.2026) | 0% w przykładach |
Dane pochodzą ze stron banków i przykładów reprezentatywnych z 25 września – 7 października 2026 r. RRSO zależy od kwoty, okresu i ubezpieczeń przyjętych w przykładzie.
Jak zestawiać takie oferty, opisuje poradnik porównywanie RRSO ofert.
Większość banków liczy oprocentowanie zmienne od POLSTR 1M Stopa Składana; Credit Agricole nadal stosuje WIBOR 3M. Millennium nie oferuje oprocentowania zmiennego od początku umowy.
Rekomendacja S – LTV i okres spłaty
Rekomendacja S KNF dotyczy pożyczek zabezpieczonych hipoteką tak samo jak kredytów hipotecznych.
Według Rekomendacji S wskaźnik LtV dla nieruchomości mieszkalnej nie powinien przekraczać 80%, a z dodatkowym zabezpieczeniem 90%.
KNF zaleca bankom proponowanie okresu spłaty do 25 lat; okres dłuższy niż 35 lat nie powinien być stosowany.
Niższe maksymalne LTV pożyczek, od 60 do 80%, to polityka banków, a nie wymóg KNF.
Koszty pożyczki hipotecznej
Poza odsetkami i prowizją trzeba liczyć się z kosztami ustanowienia hipoteki:
- opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki – 200 zł, a od wniosku o wykreślenie – 100 zł,
- podatek od czynności cywilnoprawnych – w przykładach wszystkich opisanych banków 19 zł,
- ocena wartości nieruchomości – od 300 do 880 zł, a w ING za nieruchomość niestandardową 1500 zł,
- ubezpieczenie nieruchomości – wymagane w każdym banku, z cesją praw z polisy na bank.
Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku wymaga formy pisemnej, więc akt notarialny nie jest konieczny (art. 95 Prawa bankowego).
Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Dodatkowy koszt naliczony do czasu wpisu bank zwraca albo zalicza na poczet spłaty (art. 29 ust. 5a–5b ustawy o kredycie hipotecznym).
Wymaganą polisę nieruchomości można kupić u dowolnego ubezpieczyciela, jeśli spełnia minimalny zakres akceptowany przez bank.
Które polisy są obowiązkowe, opisuje tekst ubezpieczenia przy hipotece.
Bank nie może uzależniać pożyczki od zakupu innych produktów. Wyjątkiem jest bezpłatny rachunek służący do spłaty (art. 9 ust. 1).
Procedura i prawa konsumenta
Przed złożeniem wniosku bank przekazuje formularz informacyjny, a zawarte w nim warunki wiążą go przez co najmniej 14 dni.
Decyzję kredytową bank przekazuje w 21. dniu od złożenia wniosku, chyba że klient zgodzi się na wcześniejszy termin.
Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie danych od klienta i z baz takich jak BIK. Nie może opierać się głównie na wartości nieruchomości (art. 21).
Od umowy pożyczki hipotecznej można odstąpić w ciągu 14 dni bez podania przyczyny, płacąc tylko odsetki za okres korzystania (art. 42 i 44).
Przy oprocentowaniu zmiennym rekompensata za wcześniejszą spłatę jest dopuszczalna tylko w pierwszych 36 miesiącach. Wynosi najwyżej 3% spłacanej kwoty (art. 40).
Opłacalność wcześniejszej spłaty liczymy w tekście wcześniejsza spłata hipoteki.
Ryzyko: hipoteka, zaległości, egzekucja
Hipoteka pozwala bankowi dochodzić zapłaty z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Rodzaje zabezpieczeń opisuje tekst hipoteka umowna i przymusowa.
Przy zaległości bank wzywa do spłaty w terminie co najmniej 14 dni roboczych i informuje o możliwości wniosku o restrukturyzację.
Restrukturyzacja może polegać na czasowym zawieszeniu spłaty, zmianie wysokości rat lub wydłużeniu okresu kredytowania. Szczegóły opisuje poradnik restrukturyzacja kredytu.
Gdy restrukturyzacja się nie powiedzie, bank przed windykacją umożliwia samodzielną sprzedaż nieruchomości w okresie co najmniej 6 miesięcy.
Na pierwszej licytacji komorniczej cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej dwie trzecie.
Licytację mieszkania, w którym mieszka dłużnik, wyznacza się tylko na wniosek wierzyciela. Może on o nią wnieść, gdy należność główna wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców obejmuje pożyczki hipoteczne tylko wtedy, gdy zaciągnięto je na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Pożyczka na samochód nie daje prawa do wsparcia, a na remont mieszkania – może.
Obciążenie hipoteką nieruchomości ze wspólnego majątku małżonków wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Najczęstsze pytania o pożyczki hipoteczne
Kredyt hipoteczny finansuje cel mieszkaniowy, np. zakup lub budowę, a pożyczkę hipoteczną można wydać na dowolny cel niezwiązany z działalnością gospodarczą. Pożyczka ma zwykle niższe maksymalne LTV (60–80%), krótszy okres (20–25 lat) i wyższą marżę.
W przykładach reprezentatywnych z 25 września – 7 października 2026 r. RRSO wynosiło od 7,76% (mBank, oprocentowanie zmienne) do 9,59% (PKO BP, stałe przez 5 lat). Oprocentowanie zmienne to wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana lub WIBOR 3M plus marża banku.
Tak, banki dopuszczają dowolny cel konsumpcyjny, np. remont, samochód albo spłatę innych kredytów. Wyłączone są cele związane z działalnością gospodarczą, a środki z pożyczki nie powinny być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego.
Banki pożyczają do 60% (PKO BP, Erste), 70% (Millennium, Credit Agricole), 75% (mBank) lub 80% (ING) wartości nieruchomości. Erste i Millennium ograniczają kwotę do 500 000 zł, a ostateczną kwotę wyznacza zdolność kredytowa.
Źródła:
- Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720)
- KNF – Rekomendacja S
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 65, 67, 75
- Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38), art. 75c i 95
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228), art. 42 i 46
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), art. 7
- Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468), art. 952¹, 965, 983
- Ustawa o wsparciu kredytobiorców (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1385), art. 2
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236), art. 37
- NBP – stopy procentowe
- PKO Bank Polski – pożyczka hipoteczna
- mBank – pożyczka hipoteczna
- ING Bank Śląski – pożyczka hipoteczna
- Erste Bank Polska – pożyczka hipoteczna
- Bank Millennium – pożyczka hipoteczna
- Credit Agricole – pożyczka hipoteczna
Pożyczki hipoteczne zyskały ostatnio na popularności i widzę, że pojawia się coraz więcej rankingów. Dobrze, że można dzięki nim przejrzeć najważniejsze warunki i wybrać coś skrojonego pod własne potrzeby.
Warto zastanowić się nad pożyczką hipoteczną jako sposobem na dużą modernizację domu. Dzięki niższemu oprocentowaniu i dłuższemu okresowi spłaty można zrealizować plan, który przy okazji podniesie wartość nieruchomości. Dobrze, że artykuł zwraca uwagę na konieczność przemyślenia, na co konkretne środki zostaną wydane!
Pożyczka hipoteczna jest naprawdę fajną opcją dla tych, którzy planują spore wydatki jak remont. Możliwość wykorzystania kapitału z nieruchomości przy niższej racie wydaje się bardzo kusząca, zwłaszcza gdy można uporządkować długi. Fajnie, że w artykule poruszono też kwestie związaną z odpowiedzialnością finansową!