Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i nie wymaga zgody banku. Kupujący płaci zwykle część ceny wprost do banku sprzedającego, a reszta trafia do sprzedającego. Hipoteka wygasa po spłacie, ale z księgi wieczystej trzeba ją jeszcze wykreślić. Opisujemy kolejne kroki, potrzebne dokumenty, koszty oraz zasady rozliczenia podatku, także z ulgą mieszkaniową.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym
Tak. Hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży, a ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprost zakazuje zastrzegania, że właściciel nie zbędzie nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Bank nie musi więc zgadzać się na samą sprzedaż. Kupujący nie przejmuje przy tym kredytu sprzedającego, a hipoteka nie znika z księgi wieczystej w dniu podpisania aktu.
Hipoteka wygasa z mocy prawa, gdy wygaśnie zabezpieczona nią wierzytelność, czyli po całkowitej spłacie kredytu. Wpis w dziale IV księgi wieczystej zostaje jednak do czasu jego wykreślenia przez sąd. Ustawa nakłada na bank obowiązek dokonania czynności, które to umożliwiają – w praktyce chodzi o wydanie zgody na wykreślenie, nazywanej listem mazalnym. Różnice między rodzajami hipotek opisujemy w tekście o hipotece umownej, przymusowej i łącznej.
Przed rozpoczęciem sprzedaży sprawdź, kto jest właścicielem lokalu. Gdy mieszkanie należy do kilku osób, sprzedaż całości wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli. Mieszkanie we wspólności majątkowej małżonków można sprzedać tylko za zgodą drugiego małżonka. Pamiętaj też, że współkredytobiorca nie zawsze jest współwłaścicielem, a sprzedaż nie zmienia listy dłużników w umowie kredytu.
Zaświadczenie banku o saldzie i promesa zwolnienia hipoteki
Pierwszym dokumentem jest zaświadczenie o wysokości zadłużenia. Poproś bank nie tylko o bieżące saldo, ale o kwotę potrzebną do całkowitej spłaty na planowany dzień transakcji, z odsetkami i ewentualną rekompensatą. Zaświadczenie powinno wskazywać numer rachunku do spłaty i numer księgi wieczystej. Banki pobierają za nie opłatę według taryfy, a przygotowanie trwa zwykle od kilku dni do dwóch tygodni.
Drugim dokumentem jest promesa, czyli pisemne zobowiązanie banku, że po wpłacie wskazanej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Kupujący i jego bank, jeśli zakup jest kredytowany, zwykle wymagają jej przed podpisaniem aktu. Promesa nie jest jeszcze zgodą na wykreślenie i nie potwierdza spłaty. Sprawdź, czy dane w obu dokumentach się zgadzają, i do kiedy wyliczona kwota jest aktualna.
- zaświadczenie o kwocie całkowitej spłaty na planowany dzień transakcji
- promesa wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie
- numer rachunku do spłaty i numer księgi wieczystej zgodne w obu dokumentach
- aktualizacja wyliczenia, gdy termin aktu się przesunie
Umowa przedwstępna i zadatek przy sprzedaży mieszkania z kredytem
Umowa przedwstępna określa cenę, termin umowy przyrzeczonej i sposób zapłaty. Przy lokalu z hipoteką warto wpisać, jaką część ceny kupujący przeleje do banku sprzedającego, jakie dokumenty sprzedający dostarczy i kiedy. Dobrze jest też przewidzieć, co się stanie, gdy kwota do spłaty wzrośnie przed aktem albo bank wyda dokumenty z opóźnieniem.
Forma umowy ma znaczenie. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej daje drugiej stronie tylko roszczenie o naprawienie szkody, jeśli kontrahent uchyli się od zawarcia umowy sprzedaży. Akt notarialny pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Na dochodzenie tych roszczeń jest rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Zadatek działa inaczej niż zaliczka. Jeśli umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zatrzymać zadatek, a jeśli sprzedający – kupujący może żądać zwrotu dwukrotności. Gdy umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które żadna strona nie odpowiada, zadatek wraca do kupującego. Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, ustalcie wprost, czy odmowa banku zwalnia go z umowy bez utraty zadatku i jak ma ją udokumentować.
Jak kupujący spłaca kredyt sprzedającego – przelew na rachunek banku
W akcie notarialnym strony dzielą cenę na dwie części. Kwota z zaświadczenia trafia na rachunek banku sprzedającego wskazany do spłaty, a reszta na rachunek sprzedającego. Akt powinien wskazywać oba rachunki, kwoty i termin zapłaty. Gdy kupujący bierze kredyt, jego bank zwykle sam przelewa środki według tego podziału po spełnieniu warunków uruchomienia.
Zapłata zwykle następuje w dniu aktu albo w krótkim terminie po nim. Jeśli kupujący płaci gotówką ze swoich oszczędności, bezpiecznym rozwiązaniem jest depozyt notarialny. Notariusz wypłaca wtedy pieniądze bankowi i sprzedającemu po spełnieniu warunków zapisanych w protokole, a kupujący nie płaci przed przeniesieniem własności.
Potwierdzenie przelewu nie oznacza jeszcze, że kredyt jest rozliczony. Bank sprzedającego musi zaksięgować wpłatę, zamknąć rachunek kredytowy i wydać zgodę na wykreślenie hipoteki. Gdy wpłata okaże się za niska, na przykład z powodu odsetek za dodatkowe dni, zgody nie będzie. Ustalcie z góry, kto i w jakim terminie pokrywa ewentualną różnicę oraz jak rozliczycie nadpłatę.
- w akcie: kwota do banku, kwota dla sprzedającego, oba numery rachunków i termin
- numer rachunku do spłaty przepisuj z dokumentu banku, nie z e-maila
- w tytule przelewu podaj numer umowy kredytu sprzedającego
- zachowaj potwierdzenia przelewów do czasu wykreślenia hipoteki
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Po zaksięgowaniu spłaty bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Sprzedający przekazuje ją kupującemu, chyba że bank wyśle ją bezpośrednio do nowego właściciela albo notariusza. Sprawdź, czy dokument wskazuje właściwą księgę wieczystą i hipotekę, bo błąd w tych danych opóźni wpis.
Wniosek o wykreślenie składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Po sprzedaży robi to zwykle kupujący jako nowy właściciel. Jeśli zgoda banku jest gotowa w dniu aktu, notariusz może objąć wnioskiem także wykreślenie hipoteki, obok wpisu własności. Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł, czyli połowę opłaty od wpisu.
Do czasu rozpoznania wniosku w dziale IV księgi nadal widnieje hipoteka, a w księdze pojawia się wzmianka o złożonym wniosku. Stan księgi można sprawdzić bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Sprzedający powinien zachować kopię zgody banku i potwierdzenie jej przekazania.
Koszty sprzedaży – prowizja za wcześniejszą spłatę, notariusz, podatek
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może kosztować rekompensatę dla banku. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Wynosi wtedy najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok. Przy oprocentowaniu okresowo stałym rekompensata jest możliwa przez cały okres stałej stopy, ale nie może przekroczyć kosztów banku. Szczegóły opisujemy w tekście o tym, jakie są koszty i procedury wcześniejszej spłaty.
Taksę notarialną za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego ograniczają przepisy: maksymalnie połowa stawki z rozporządzenia, do której dolicza się 23% VAT. Przy cenie 600 000 zł to najwyżej 1 585 zł netto, czyli 1 949,55 zł brutto. Do tego dochodzą wypisy aktu i opłaty sądowe za wpisy. Kto płaci, zależy od umowy, ale zwyczajowo taksę pokrywa kupujący. Płaci on też 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, chyba że kupuje pierwsze mieszkanie i korzysta ze zwolnienia.
| Koszt | Ile wynosi | Kto zwykle płaci |
|---|---|---|
| Rekompensata za wcześniejszą spłatę | stopa zmienna: do 3% spłacanej kwoty, tylko przez 36 miesięcy od umowy | sprzedający |
| Zaświadczenie z banku | według taryfy banku | sprzedający |
| Taksa notarialna za umowę sprzedaży | przy cenie 600 000 zł do 1 585 zł netto + 23% VAT | zwyczajowo kupujący |
| Wpis własności w księdze wieczystej | 200 zł | kupujący |
| Wykreślenie hipoteki | 100 zł | do ustalenia, zwykle kupujący |
| Podatek dochodowy | 19% dochodu przy sprzedaży przed upływem 5 lat | sprzedający |
Sprzedaż mieszkania z kredytem a ulga mieszkaniowa i podatek dochodowy
Podatek dochodowy płaci się tylko przy sprzedaży przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia. Mieszkanie kupione w 2022 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 r. Stawka wynosi 19% dochodu, czyli ceny pomniejszonej o koszty sprzedaży i udokumentowane koszty nabycia. Samo saldo kredytu nie jest kosztem, ale spłata kredytu może dać ulgę.
Dochód jest zwolniony w takiej części, w jakiej przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. Ustawa zalicza do tych celów spłatę kredytu na cele mieszkaniowe zaciągniętego przed sprzedażą, także kredytu na sprzedawane mieszkanie. Liczy się więc również część ceny, którą kupujący przelał do banku. Kredyt musi pochodzić z banku lub SKOK-u z UE, EOG albo Szwajcarii. Więcej o zasadach piszemy w tekście o tym, jak działa ulga mieszkaniowa przy spłacie kredytu.
Przykład: przychód po odjęciu kosztów sprzedaży wynosi 672 000 zł, a udokumentowane koszty nabycia 472 000 zł, więc dochód to 200 000 zł. Jeśli na cele mieszkaniowe, w tym spłatę kredytu, pójdzie 336 000 zł, czyli połowa przychodu, zwolniona jest połowa dochodu. Podatek zapłacisz od 100 000 zł, czyli 19 000 zł. Sprzedaż przed upływem pięciu lat wykazuje się w PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku, także wtedy, gdy cały dochód będzie zwolniony.
Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem
Nie. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zakazuje zastrzegania, że właściciel nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Od banku potrzebujesz jednak zaświadczenia o kwocie do spłaty i zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Sprzedaż jest nadal możliwa, ale brakującą kwotę trzeba dopłacić z własnych środków albo uzgodnić z bankiem inny sposób spłaty. Bez pełnej spłaty bank nie wyda zgody na wykreślenie hipoteki, a kupujący zwykle nie zgodzi się na zakup obciążonego lokalu.
Najczęściej kupujący jako nowy właściciel, dołączając zgodę banku. Gdy zgoda jest gotowa w dniu aktu, wniosek może złożyć notariusz razem z wnioskiem o wpis własności. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
Nie. Kupujący wstępuje w umowę najmu na miejsce sprzedającego. Warunki wydania lokalu trzeba więc ustalić w umowie z kupującym.
Nie. Zwolnienie następuje dopiero po spłacie kredytu albo za zgodą banku na zmianę dłużnika. Sama sprzedaż lokalu nie zmienia umowy kredytu.
Źródła:
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 72, 94, 100
- Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 389, 390, 394, 678
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 236), art. 37
- Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720), art. 40
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228), art. 42, 46
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1473), § 3, § 6
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592), art. 10, 21, 30e
