Sprzedaż mieszkania lub działki przed upływem pięciu lat od nabycia zwykle oznacza 19% podatku od dochodu. Ulga mieszkaniowa obejmuje jednak także spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą. Liczą się zarówno nadpłaty, jak i zwykłe raty z odsetkami.
Kiedy sprzedaż nieruchomości oznacza 19% podatku
O opodatkowaniu sprzedaży decyduje termin (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano, a nie od dnia podpisania umowy.
Przykład: działka kupiona w 2023 r. i sprzedana w 2026 r. zostaje zbyta przed upływem tego okresu. Sprzedaż od 1 stycznia 2029 r. nie podlegałaby już temu podatkowi, o ile nie następuje w ramach działalności gospodarczej.
Podatek wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny. Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty jego uzyskania, np. udokumentowane koszty nabycia i nakłady na nieruchomość (art. 30e).
Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek na własne cele mieszkaniowe
Dochód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131). Nie trzeba kupować kolejnego mieszkania.
Ustawa zalicza do tych celów spłatę kredytu lub pożyczki wraz z odsetkami, jeśli zobowiązanie zaciągnięto przed dniem sprzedaży. Pieniądze musiały pójść na cel mieszkaniowy, np. zakup lokalu albo kredyt hipoteczny na dom.
Ulgą można objąć także spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie takiego kredytu. Kredytodawcą musi być bank lub SKOK z siedzibą w Unii Europejskiej, EOG albo w Szwajcarii (art. 21 ust. 25 pkt 2).
Jeśli ten sam kredyt spłacił też inne długi, np. przy konsolidacji, ulga obejmuje tylko proporcjonalną część rat i odsetek (art. 21 ust. 29). Nie liczą się wydatki już rozliczone w innej uldze podatkowej (art. 21 ust. 30).
Ulga nie obejmuje wydatków na budynki i grunty przeznaczone na cele rekreacyjne (art. 21 ust. 28).
Liczą się wydatki poniesione od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin mija 31 grudnia 2029 r. Raty zapłacone przed sprzedażą się nie liczą.
Do ulgi wlicza się zarówno jednorazową nadpłatę kredytu, jak i zwykłe raty kapitałowo-odsetkowe. Zwolniona część dochodu zależy od relacji tych wydatków do przychodu ze sprzedaży.
Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową w PIT-39 za 2026 rok
Sprzedaż z 2026 r. dokonaną przed upływem pięciu lat trzeba wykazać w PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. Obowiązek dotyczy także osoby, której cały dochód będzie zwolniony.
W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty jego uzyskania, dochód oraz dochód zwolniony. Nie trzeba czekać do końca spłaty kredytu – można uwzględnić wydatki planowane w ustawowym terminie.
Jeśli przychód nie zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w terminie, trzeba złożyć korektę zeznania. Należny podatek płaci się wtedy z odsetkami za zwłokę (art. 30e ust. 7).
Warto przechowywać umowę kredytu, harmonogram spłaty, historię rachunku i potwierdzenia przelewów. Te dokumenty pokazują, które raty zapłacono po sprzedaży.
Co to oznacza dla osób spłacających kredyt hipoteczny
Osoba, która w 2026 r. sprzedaje mieszkanie lub działkę przed upływem pięciu lat, może przeznaczyć przychód na raty wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. Nie musi kupować kolejnego lokalu ani nadpłacać całego zadłużenia naraz.
Ulgi nie da spłata kredytu zaciągniętego dopiero po sprzedaży ani kredytu wydanego na cele inne niż mieszkaniowe. O uldze decyduje cel kredytu, a nie nazwa umowy.
Interpretacja indywidualna chroni tylko podatnika, który o nią wystąpił, i tylko w opisanym przez niego stanie faktycznym. Przy wątpliwościach co do własnego kredytu można złożyć wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Źródła:
