Nadpłata kredytu hipotecznego może skrócić okres spłaty albo obniżyć ratę. Wyjaśniamy, co mówi ustawa, jak robią to banki i który wariant daje większą oszczędność.
Prawo do nadpłaty i rekompensata dla banku
Konsument może w każdym czasie spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem (art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym).
Na wniosek bank przekazuje informację o kosztach wcześniejszej spłaty. Ma na to 7 dni roboczych i musi podać ją na trwałym nośniku.
Bank nie może uzależniać przyjęcia nadpłaty od wcześniejszego udzielenia tej informacji.
Przy spłacie przed terminem całkowity koszt kredytu maleje o odsetki i inne koszty za okres, o który skrócono umowę (art. 39).
Rekompensatę bank może pobrać tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa (art. 40):
- przy oprocentowaniu zmiennym – tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy,
- wtedy najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok,
- przy oprocentowaniu okresowo stałym – przez cały okres stałej stopy,
- zawsze nie więcej niż bezpośrednie koszty banku związane ze spłatą.
Ustawa obowiązuje od 22 lipca 2017 r. Umowy zawarte wcześniej mają prowizje według umowy i taryfy banku.
Na przykład PKO BP przy umowach do 21 lipca 2017 r. pobiera 2% przy spłacie całkowitej, nie mniej niż 200 zł.
Przy spłacie częściowej w trzech pierwszych latach spłaty PKO BP pobiera 1,50%. Tak wynika z taryfy obowiązującej od 29 października 2026 r.
Opłacalność całkowitej spłaty przelicza tekst hipoteka a wcześniejsza spłata.
Krótszy okres czy niższa rata – przykład
Bank Pekao pokazuje przykład kredytu z kapitałem 327 455,68 zł, oprocentowaniem 4,5% i ratą 1 723,53 zł. Klient nadpłaca 15 000 zł.
| Wariant | Rata | Koniec spłaty | Oszczędność na odsetkach |
|---|---|---|---|
| niższa rata | 1 644,58 zł | bez zmian (10.11.2049) | 11 290,35 zł |
| krótszy okres | bez zmian (1 723,53 zł) | 10.06.2047, o 29 rat wcześniej | 34 830,12 zł |
Skrócenie okresu dało w tym przykładzie ponad trzy razy większą oszczędność. Niższa rata daje z kolei mniejsze obciążenie domowego budżetu co miesiąc.
Według Pekao realny efekt dają nadpłaty większe niż jedna rata.
Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się też z wysokością stóp. Mechanizm wyjaśnia tekst o WIBOR-ze i WIRON-ie.
Jak robią to banki
Ustawa nie mówi, który wariant bank stosuje po nadpłacie. Decydują umowa i regulamin, a praktyka banków się różni (stan na 26 października 2026 r.).
| Bank | Wybór wariantu | Opłata za nadpłatę |
|---|---|---|
| ING Bank Śląski | domyślnie niższa rata; skrócenie okresu wymaga aneksu – bezpłatnie do 3 miesięcy od nadpłaty, później 200 zł | 0 zł |
| PKO BP | domyślnie niższa rata; skrócenie okresu wymaga aneksu, w taryfie 0 zł | umowy do 21.07.2017: 2% całkowita (min. 200 zł), 1,5% częściowa w 3 pierwszych latach |
| mBank | wariant wybiera się przy spłacie; przy stałej stopie skrócenie nie może zmniejszyć liczby rat ze stałą stopą | zmienna stopa: 2% przy spłacie całkowitej w 36 miesięcy; stała stopa: 0 zł w pierwszych 5 latach |
| Erste Bank Polska (dawniej Santander) | wariant wybiera się we wniosku, bez aneksu | zmienna stopa w 36 miesięcy: 0% przy pierwszej częściowej spłacie do 50% kredytu, potem 1%; stała stopa na 5 lat: 0 zł |
| Pekao | według poradnika banku we wniosku wskazuje się, czy pozostawić, czy skrócić okres | stała stopa: bez rekompensaty |
W ING nadpłatę zleca się w Moim ING. Przed jej wykonaniem widać wysokość pierwszej raty po nadpłacie.
Nadpłata w ING nie zastępuje raty z harmonogramu – ta też zostanie pobrana. Po każdej nadpłacie powstaje nowy harmonogram.
Jak czytać nowy harmonogram, wyjaśnia tekst o harmonogramie spłat.
mBank nie przyjmuje nadpłaty w dniu płatności raty. Erste przygotowuje po nadpłacie nowy harmonogram bez aneksu do umowy.
Nadpłata a kredyty z dopłatą państwa
W Bezpiecznym kredycie 2% częściowa spłata przed terminem zwykle kończy dopłaty do rat. Wygasają one z ostatnim dniem miesiąca spłaty.
Dopłaty zostają m.in., gdy:
- spłata nastąpiła po 3 latach od udzielenia kredytu,
- spłata dotyczyła części kredytu objętej gwarancją,
- spłata razem z wkładem własnym nie przekroczyła 200 000 zł,
- spłata razem z ratą w danym miesiącu nie przekroczyła pierwszej raty pomniejszonej o dopłatę.
W rodzinnym kredycie mieszkaniowym nadpłata może odebrać prawo do spłaty rodzinnej: 20 000 zł przy drugim dziecku i 60 000 zł przy trzecim i kolejnym.
Wyjątki są podobne jak w kredycie 2%, m.in. spłata po 3 latach. Zasady opisuje tekst o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.
Jak zaplanować nadpłatę
- sprawdzić w umowie, czy bank może pobrać rekompensatę i do kiedy,
- poprosić bank o informację o kosztach spłaty – przysługuje bezpłatnie w 7 dni roboczych,
- ustalić, jaki wariant bank stosuje domyślnie i czy skrócenie wymaga aneksu,
- przy kredycie z dopłatą sprawdzić, czy nadpłata nie zakończy dopłat,
- zostawić rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
Różne scenariusze można przeliczyć w kalkulatorze nadpłat.
Najczęstsze pytania o nadpłatę kredytu
Nie. Konsument może w każdym czasie spłacić część lub całość kredytu. Bank może jedynie pobrać rekompensatę, jeśli przewiduje ją umowa i pozwala na nią ustawa.
Zwykle krótszy okres. W przykładzie Pekao nadpłata 15 000 zł dała 34 830,12 zł oszczędności przy skróceniu okresu i 11 290,35 zł przy obniżeniu raty.
To zależy od banku. W ING i PKO BP nadpłata domyślnie obniża ratę, a skrócenie okresu wymaga aneksu. W Erste wariant wybiera się we wniosku, bez aneksu.
Częściowa spłata w okresie dopłat zwykle kończy dopłaty. Wyjątki to m.in. spłata po 3 latach od udzielenia kredytu i spłata części objętej gwarancją.
Źródła:
- Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720 ze zm.), art. 38–40
- Ustawa o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1362 ze zm.), art. 48–51
- Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1396), art. 7 i 9b
- ING Bank Śląski – Mam już kredyt hipoteczny
- ING Bank Śląski – o nadpłacaniu kredytu hipotecznego
- PKO Bank Polski – taryfa prowizji i opłat, kredyty mieszkaniowe (od 29.10.2026, PDF)
- PKO Bank Polski (Bankomania) – nadpłata kredytu hipotecznego
- Bank Pekao – nadpłata kredytu hipotecznego
- Bank Pekao – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
- Bank Pekao – Mam już kredyt hipoteczny
- mBank – kredyt hipoteczny, pytania i odpowiedzi
- mBank – ogólne informacje o umowie kredytu hipotecznego (PDF)
- Erste Bank Polska – informacja ogólna o kredytach hipotecznych (26.09.2026, PDF)
- Erste Bank Polska – co można zrobić zdalnie przy kredycie hipotecznym (PDF)
Super, że poruszyliście temat nadpłat kredytu! Właśnie zastanawiam się, czy obniżyć ratę, czy skrócić okres spłaty. Muszę obliczyć, jak to wpłynie na moje finanse w dłuższej perspektywie. Kalkulator na pewno mi w tym pomoże!
Zdecydowanie warto skorzystać z kalkulatora nadpłaty kredytu – daje to pełniejszy obraz potencjalnych oszczędności! U mnie kilka dodatkowych spłat w pierwszych latach znacząco obniżyło całkowite odsetki.