Kredyt hipoteczny na dom pozwala kupić gotowy dom albo go zbudować, a zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Wyjaśniamy wymagania banków, koszty i procedurę według stanu z października 2026 r. Pokazujemy też przykłady ofert ING i mBanku.
Czym jest kredyt hipoteczny na dom
Ustawa o kredycie hipotecznym obejmuje kredyty zabezpieczone hipoteką albo przeznaczone na zakup lub budowę domu czy mieszkania. Kredytem hipotecznym jest też pożyczka, która spełnia te warunki.
Hipoteka pozwala bankowi zaspokoić się z nieruchomości, nawet gdy ta zmieni właściciela. Powstaje dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej.
Spłata odbywa się w ratach równych albo malejących. Przy oprocentowaniu zmiennym wysokość raty się zmienia.
Podstawowe pojęcia wyjaśniamy w tekście czym jest kredyt hipoteczny.
Wymagania banków wobec kredytobiorców
Bank musi ocenić zdolność kredytową i może udzielić kredytu tylko przy wyniku pozytywnym. Korzysta przy tym z zewnętrznych baz danych, m.in. BIK.
Rekomendacja S KNF każe bankom szczególnie uważać, gdy raty pochłaniają dużą część dochodu. Przy dochodach nie wyższych niż przeciętne w regionie próg to 40%, przy wyższych 50%.
To próg szczególnej uwagi, a nie twardy limit. Przy ocenie zdolności bank dolicza też do oprocentowania bufor, przy stopie referencyjnej 3,75% równy 2,5 punktu procentowego.
Przykład: rata kredytu 400 000 zł na 25 lat przy 5,56% to 2470,89 zł. Bank sprawdza jednak, czy klient udźwignie ratę 3103,39 zł, liczoną z buforem.
Zapytania kredytowe nie obniżają oceny punktowej BIK, co wyjaśnia sam BIK. Własne zasady oceny mają jednak banki.
Więcej o liczeniu zdolności piszemy w tekście czym jest zdolność kredytowa.
Kredyt można później zwiększyć. Przed znacznym podniesieniem kwoty bank ponownie bada jednak zdolność kredytową.
Wkład własny i jego znaczenie
Rekomendacja S zakłada, że kredyt pokrywa najwyżej 80% wartości nieruchomości. Do 90% jest możliwe, gdy część powyżej 80% ma dodatkowe zabezpieczenie, np. ubezpieczenie.
| Bank | Minimalny wkład własny (październik 2026 r.) |
|---|---|
| ING | 20% ceny inwestycji |
| Bank Millennium | 20% wartości nieruchomości |
| mBank | 10% wartości nieruchomości |
| PKO BP | 10% wartości nieruchomości |
Środki na wkład nie mogą pochodzić z kredytu ani pożyczki. Przy budowie wkład można wnosić proporcjonalnie do wypłacanych transz.
Wkładem może być działka, na której stanie dom, jeśli nie jest obciążona hipoteką. ING uznaje ją, gdy stanowi co najmniej 20% kosztu inwestycji.
Szczegóły i przykłady opisujemy w tekście o wkładzie własnym.
Bez wkładu własnego można kupić lub zbudować dom tylko z rodzinnym kredytem mieszkaniowym, opisanym niżej.
Procedura uzyskania kredytu hipotecznego
- Formularz informacyjny – bank przekazuje go przed złożeniem wniosku. Jest ważny co najmniej 14 dni.
- Wniosek i wycena – nieruchomość wycenia rzeczoznawca majątkowy wskazany w porozumieniu banku i klienta.
- Decyzja – bank przekazuje ją w 21. dniu od wniosku, chyba że klient zgodzi się na wcześniejszą. Decyzja wiąże bank co najmniej 14 dni.
- Umowa – od podpisanej umowy można odstąpić bez podania przyczyny w ciągu 14 dni. Płaci się wtedy tylko odsetki za czas korzystania z pieniędzy.
- Akt notarialny i wpis hipoteki – przy zakupie wniosek o wpis składa notariusz, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu.
- Wypłata – po spełnieniu warunków umowy, np. ubezpieczeniu nieruchomości z cesją na bank.
Do czasu wpisu hipoteki bank może pobierać dodatkowy koszt. Po wpisie ten koszt podlega zwrotowi albo zalicza się go na poczet spłaty.
Kredyt na budowę domu
Dom jednorodzinny buduje się na podstawie pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Zgłoszenie wystarcza, gdy obszar oddziaływania domu mieści się na działce inwestora.
Dom do 70 m² powierzchni zabudowy na własne potrzeby można od 2022 r. budować na podstawie uproszczonego zgłoszenia. Nie trzeba wtedy kierownika budowy ani dziennika budowy.
Urząd ma 21 dni na sprzeciw wobec zgłoszenia. Jeśli go nie wniesie, można zaczynać budowę.
Bank sprawdza kosztorys i na jego podstawie liczy kwotę kredytu. W ING kredyt na budowę wypłaca się w transzach, a pierwsza może wynieść do 40% docelowej wartości domu.
Do wniosku w banku potrzebne jest pozwolenie albo zgłoszenie z adnotacją o braku sprzeciwu. Po zakończeniu budowy zawiadamia się nadzór budowlany, który ma 14 dni na sprzeciw.
Oprocentowanie i raty kredytu hipotecznego
Oprocentowanie zmienne to wskaźnik referencyjny plus marża banku. W nowych kredytach ING i mBank stosują wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana, ok. 3,53–3,56% w październiku 2026 r.
Według KNF od 2027 r. WIBOR nie będzie stosowany w nowych umowach. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5.03.2026 i wpływa na wskaźnik, ale nim nie jest.
Oprocentowanie okresowo stałe obowiązuje przez co najmniej 5 lat. Potem strony ustalają nową stałą stopę albo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne.
Raty równe dla kredytu 400 000 zł na 25 lat:
| Oprocentowanie | Rata miesięczna |
|---|---|
| 5,56% – zmienne, jak w przykładzie ING | 2470,89 zł |
| 6,87% – stałe przez 5 lat, jak w przykładzie mBanku | 2794,03 zł |
| 7,56% – zmienne po wzroście o 2 punkty procentowe | 2971,80 zł |
Wzrost oprocentowania o 2 punkty procentowe podnosi taką ratę o 500,91 zł miesięcznie. Odsetki przez 25 lat przy 5,56% wynoszą łącznie ok. 341 tys. zł.
Ile kosztuje kredyt hipoteczny – przykłady banków
| Oferta | Kwota i liczba rat | Oprocentowanie | RRSO | Do zapłaty | Data przykładu |
|---|---|---|---|---|---|
| ING, oprocentowanie zmienne | 230 000 zł, 203 raty | 5,56% | 6,09% | 362 835,80 zł | 12.10.2026 |
| ING, stałe przez 5 lat | 144 003 zł, 180 rat | 6,87% | 7,53% | 235 280,06 zł | 19.10.2026 |
| ING, kredyt budowlano-hipoteczny | 230 000 zł, 203 raty | 6,06% | 6,62% | 376 612,32 zł | 1.10.2026 |
| mBank, stałe przez 5 lat | 523 709 zł, 291 rat | 6,87% | 7,52% | 1 099 638,13 zł | 19.10.2026 |
W przykładzie ING z 12.10.2026 całkowity koszt to 132 835,80 zł. Składają się na niego odsetki, ubezpieczenia nieruchomości i spłaty, wycena za 560 zł i podatek 19 zł.
Prowizja w ING wynosi 0% albo 1,5%, zależnie od wariantu, a w mBanku 0%. Przy 400 000 zł prowizja 1,5% to 6000 zł.
Jak porównywać oferty, wyjaśniamy w tekście o RRSO w kredycie hipotecznym.
Dodatkowe koszty i obowiązki związane z kredytem
- Wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł, wykreślenie po spłacie – 100 zł.
- Założenie księgi wieczystej – 100 zł, wpis własności – 200 zł.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych od hipoteki – zwykle 19 zł.
- Podatek 2% od zakupu domu z rynku wtórnego. Zwolniony jest kupujący, który wcześniej nie miał domu, mieszkania ani spółdzielczego prawa do lokalu.
- Wycena nieruchomości – np. 400 zł w mBanku i 560 zł w ING.
- Taksa notarialna – ustalana z notariuszem.
- Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank – obowiązkowe, często także ubezpieczenie na życie.
Kupując dom od dewelopera, nie płaci się podatku 2%, bo sprzedaż jest objęta VAT.
Bank może wymagać ubezpieczenia, ale musi pozwolić wybrać ofertę dowolnego ubezpieczyciela o wymaganym zakresie. Więcej piszemy w tekście o ubezpieczeniach przy hipotece.
Programy państwowe w 2026 r.
Bezpieczny kredyt 2% się skończył. Udziela się go tylko na wnioski złożone przed 22.08.2025.
Działa rodzinny kredyt mieszkaniowy, czyli program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Można go dostać do 31.12.2030, na co najmniej 15 lat.
Gwarancja BGK zastępuje wkład własny, a kredyt może pokryć do 100% kosztów budowy domu. Przy drugim dziecku państwo spłaca 20 000 zł, a przy trzecim i kolejnym 60 000 zł.
Program jest dla osób bez własnego mieszkania lub domu, z wyjątkami dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci.
Ustawy o nowym programie dopłat do kredytu mieszkaniowego w Dzienniku Ustaw nie ma. Program „Mieszkanie na start” na gov.pl to dopłaty do czynszu, a nie kredyt.
Na wkład własny można oszczędzać na Koncie Mieszkaniowym, wpłacając od 300 do 2000 zł miesięcznie.
Najczęstsze pułapki przy kredycie hipotecznym
- Liczenie tylko z dzisiejszą ratą – przy zmiennym oprocentowaniu rata może wzrosnąć o kilkaset złotych.
- Traktowanie okresu stałej stopy jak promocji – po jego końcu rata może wzrosnąć albo spaść.
- Brak zapasu na wkład własny, opłaty i podatek przy zakupie.
- Liczenie na wakacje kredytowe – ustawowe skończyły się w 2024 r.
- Zbyt optymistyczny kosztorys budowy, od którego zależy kwota kredytu.
Wcześniejsza spłata i problemy ze spłatą
Kredyt hipoteczny można spłacić przed terminem w każdym czasie. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach, najwyżej 3% spłacanej kwoty.
Przy stałej stopie rekompensata jest możliwa w okresie jej obowiązywania. W ofertach ING i mBanku nadpłata jest bezpłatna, a w PKO BP przy oprocentowaniu zmiennym.
Przy zaległościach bank wzywa do spłaty z terminem co najmniej 14 dni roboczych i informuje o restrukturyzacji. Przed odzyskiwaniem należności daje co najmniej 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż nieruchomości.
Sposoby na niższą ratę opisujemy w poradniku, jak zmniejszyć ratę kredytu.
Najczęstsze pytania o kredyt hipoteczny na dom
Zwykle 20% wartości nieruchomości, a przy dodatkowym zabezpieczeniu 10%. W październiku 2026 r. ING i Millennium wymagają 20%, a mBank i PKO BP 10%. Bez wkładu można skorzystać z rodzinnego kredytu mieszkaniowego z gwarancją BGK.
Prowizja, często 0%, wycena nieruchomości za kilkaset złotych i ubezpieczenia. Do tego wpis hipoteki 200 zł, podatek od hipoteki 19 zł, a przy zakupie z rynku wtórnego zwykle 2% podatku od ceny.
Bank przekazuje decyzję w 21. dniu od wniosku, chyba że klient zgodzi się na wcześniejszą. Od podpisanej umowy można odstąpić bez podania przyczyny w ciągu 14 dni.
Tak, w każdym czasie. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach, najwyżej 3% spłacanej kwoty. Wiele banków, np. ING i mBank, nie pobiera opłat za nadpłatę.
Źródła:
- Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720), art. 3, 4, 9, 11, 14, 21, 24, 29, 35, 38–42
- Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38), art. 75, 75c, 95
- Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 359 i 481
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), art. 65 i 67
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228), art. 42–46
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), art. 2, 7, 9
- Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), art. 28–30, 54
- Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), art. 92
- Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1724 ze zm.)
- Ustawa z 25.07.2025 o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. 2025 poz. 1077)
- Ustawa o finansowaniu społecznościowym i pomocy kredytobiorcom (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1900), art. 73
- KNF – Rekomendacja S (PDF)
- KNF – aktualizacja mapy drogowej reformy wskaźników referencyjnych (30.06.2026)
- NBP – podstawowe stopy procentowe (od 5.03.2026)
- gov.pl – Mieszkanie bez wkładu własnego
- gov.pl – Mieszkanie na start
- gov.pl – Konto Mieszkaniowe
- gov.pl – Dom bez pozwolenia
- ING Bank Śląski – kredyt hipoteczny
- ING Bank Śląski – kredyt na budowę domu
- ING Bank Śląski – informacje ogólne o kredycie hipotecznym
- mBank – kredyt hipoteczny
- PKO Bank Polski – kredyt hipoteczny
- Bank Millennium – kredyt hipoteczny
- BIK – czy zapytania wpływają na ocenę punktową
Przy kredycie hipotecznym na dom warto dokładnie przeanalizować koszty, wymagania i dostępne oferty. Dobry research to podstawa udanej inwestycji.
Warto zawsze dokładnie analizować warunki kredytu hipotecznego, bo nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt. Dobrze, że podkreślono znaczenie konsultacji z doradcą – to naprawdę może zaoszczędzić wiele problemów w przyszłości!
Bardzo ważne jest, żeby dobrze przeanalizować koszty dodatkowe związane z kredytem hipotecznym. Często ludzie skupiają się tylko na wysokości raty, a później zaskakują ich inne opłaty. Lepiej się przygotować, żeby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek!
Bardzo ważne, żeby przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny upewnić się, że nasza historia kredytowa jest w porządku. Niekiedy małe opóźnienia mogą znacznie wpłynąć na naszą zdolność kredytową, więc lepiej o to zadbać wcześniej!