Kredyt na zakup mieszkania za granicą trudno dostać w polskim banku. PKO BP i mBank przyjmują zabezpieczenie hipoteczne tylko w Polsce, więc trzeba szukać innych dróg.
Czy polski bank da kredyt hipoteczny na nieruchomość za granicą
PKO BP pisze wprost, że przedmiot zabezpieczenia kredytu nie może znajdować się poza granicami Polski. mBank wymaga, by zabezpieczenie było na terytorium Polski.
Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej, a księgi obejmują nieruchomości położone w Polsce.
Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankom przyjąć zabezpieczenie w innym państwie UE. Nie nakazuje tego – bank informuje o takiej możliwości, jeśli ją przewiduje (art. 10).
Komisja Europejska na portalu Your Europe przyznaje, że banki często odmawiają kredytu na nieruchomość w innym kraju. Niechętnie udzielają go też osobom z dochodem lub miejscem zamieszkania za granicą.
Trzy sposoby finansowania zakupu
| Sposób | Zabezpieczenie | Limity | Na co uważać |
|---|---|---|---|
| kredyt hipoteczny w banku w kraju nieruchomości | nieruchomość za granicą | według banku i prawa tego kraju | waluta inna niż dochód, odmowy wobec nierezydentów |
| pożyczka hipoteczna w Polsce na dowolny cel | nieruchomość w Polsce | 60–80% wartości, 20–25 lat | wyższe oprocentowanie niż kredyt mieszkaniowy |
| kredyt gotówkowy | brak | do 255 550 zł | krótszy okres i wyższa rata |
Pożyczka hipoteczna zabezpieczona mieszkaniem w Polsce
Pożyczka hipoteczna jest na dowolny cel, ale zabezpieczeniem musi być nieruchomość w Polsce. Może należeć do pożyczkobiorcy albo osoby trzeciej.
| Bank | Kwota | Maks. okres | Uwagi |
|---|---|---|---|
| PKO Bank Polski | do 60% wartości nieruchomości | 20 lat | cel niezwiązany z działalnością gospodarczą ani rolniczą |
| ING Bank Śląski | od 70 000 zł, do 80% wartości zabezpieczenia | 25 lat | oprocentowanie zmienne od 8,06%, RRSO 8,72–9,15% |
| Erste Bank Polska | od 20 000 zł do 500 000 zł, do 60% wartości | 20 lat | bez celów spekulacyjnych i działalności gospodarczej |
| mBank | – | 20 lat | – |
Stan na 26.10.2026. Żaden z tych banków nie wymienia wprost zakupu za granicą jako celu, więc warto zapytać o to przed wnioskiem.
Pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu mieszkaniowego. W ING kosztuje od 8,06%, a kredyt hipoteczny w ofercie „Łatwy start” 5,35%.
Dla 300 000 zł na 20 lat rata wynosi ok. 2521 zł zamiast ok. 2038 zł. Odsetki rosną z ok. 189 tys. zł do ok. 305 tys. zł (wyliczenie przy stałej stopie).
Okresy kredytów i pożyczek w bankach porównuje tekst o okresie spłaty kredytu.
Kredyt gotówkowy
Kredyt konsumencki, w tym gotówkowy, może wynieść najwyżej 255 550 zł (art. 3 ustawy o kredycie konsumenckim).
ING pożycza od 1000 do 200 000 zł, nawet na 10 lat. Osoba pracująca za granicą może złożyć wniosek, jeśli wynagrodzenie wpływa na konto w Polsce.
Taka kwota często wystarczy tylko na część ceny albo na tańszą nieruchomość.
Kredyt w banku w kraju nieruchomości – prawa w UE
Wniosek można złożyć w banku w innym kraju UE. Kraj zamieszkania, zatrudnienia i położenie nieruchomości mogą jednak wpłynąć na decyzję.
Bank nie może odmówić obywatelowi UE wyłącznie z powodu obywatelstwa. Przy takiej odmowie można zażądać pisemnego uzasadnienia.
Spory transgraniczne z bankiem można zgłosić do sieci FIN-NET.
Bank składający wiążącą ofertę musi dać formularz ESIS. Zawiera on m.in. kwotę, okres, rodzaj stopy, RRSO i całkowitą kwotę do spłaty.
Przy kredycie w walucie obcej ESIS pokazuje, jak zmiana kursu wpłynie na kredyt.
Przepisy UE dają co najmniej 7 dni na ocenę oferty. Zależnie od kraju to czas przed podpisaniem umowy, na odstąpienie po niej albo oba.
W Polsce decyzja zapada w 21. dniu od wniosku i wiąże bank co najmniej 14 dni. Szczegóły opisuje tekst o dokumentach i formalnościach kredytowych.
Waluta kredytu i ryzyko kursowe
Polski bank może udzielić kredytu hipotecznego tylko w walucie, w której klient uzyskuje większość dochodów lub ma większość aktywów. Wynika to z art. 6 ustawy o kredycie hipotecznym.
Osoba zarabiająca w złotych nie dostanie więc w Polsce kredytu hipotecznego w euro. mBank i Erste udzielają kredytów w złotych osobom z dochodem w złotych.
Kredyt w euro z banku zagranicznego przy dochodzie w złotych oznacza pełne ryzyko kursowe po stronie kredytobiorcy.
Przy kredycie w walucie obcej z polskiego banku klient może zażądać zmiany waluty na walutę dochodów lub kraju zamieszkania. Bank przelicza ją po średnim kursie NBP z dnia wniosku.
Jak działa ryzyko kursowe w praktyce, pokazują kredyty hipoteczne w CHF.
Prawo dewizowe i podatek w Polsce
Obrót dewizowy jest co do zasady dozwolony (art. 3 Prawa dewizowego). Prywatny zakup mieszkania w UE, EOG lub OECD nie wymaga zezwolenia.
Ograniczenie dotyczy przekazywania pieniędzy do krajów spoza UE, EOG i OECD na działalność gospodarczą, w tym na nieruchomość dla tej działalności.
Rezydenci dokonujący obrotu dewizowego przekazują NBP dane do bilansu płatniczego (art. 30). Progi tego obowiązku określa rozporządzenie.
Polski podatek PCC nie należy się, jeśli umowę kupna podpisano za granicą (art. 1 ust. 4 ustawy o PCC). Podatki kraju nieruchomości płaci się według tamtejszych przepisów.
Dokumenty i porównanie ofert
Bank zagraniczny ocenia sytuację finansową, w tym aktywa i długi, oraz wartość nieruchomości. Trzeba dołączyć informacje o dochodach.
Za granicą nie ma polskiej księgi wieczystej. Stan prawny sprawdza się w rejestrze nieruchomości kraju położenia.
Porównując oferty, warto sprawdzić:
- RRSO i całkowitą kwotę do spłaty z formularza ESIS,
- walutę kredytu w porównaniu z walutą dochodów,
- rodzaj oprocentowania – stałe czy zmienne,
- warunki wcześniejszej spłaty,
- czas na ocenę oferty i odstąpienie od umowy.
RRSO to całkowity koszt kredytu wyrażony procentowo w skali roku. Całkowita kwota do spłaty pokazuje koszt w pieniądzu.
Najczęstsze pytania o kredyt na mieszkanie za granicą
W praktyce nie. PKO BP i mBank przyjmują zabezpieczenie tylko w Polsce, a ustawa nie zmusza banków do przyjęcia hipoteki za granicą.
Najczęściej pożyczką hipoteczną zabezpieczoną mieszkaniem w Polsce albo kredytem gotówkowym do 255 550 zł. Pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu mieszkaniowego.
Można złożyć wniosek, ale banki często odmawiają nierezydentom. Nie mogą odmówić wyłącznie z powodu obywatelstwa, a ofertę muszą przedstawić na formularzu ESIS.
Prywatny zakup w UE, EOG lub OECD nie wymaga zezwolenia dewizowego. Polski PCC nie należy się, gdy umowę podpisano za granicą.
Źródła:
- Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720), art. 6, 10, 14
- Ustawa o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1362), art. 3
- Ustawa – Prawo dewizowe (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1131), art. 2, 3, 9, 30
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), art. 1 ust. 4
- Your Europe (Komisja Europejska) – Kredyty hipoteczne
- PKO Bank Polski – Informacje ogólne o umowie o kredyt hipoteczny i pożyczkę hipoteczną (PDF)
- PKO Bank Polski – Kredyt hipoteczny
- mBank – Ogólne informacje o umowie o kredyt hipoteczny (PDF)
- mBank – Regulamin udzielania kredytów i pożyczek hipotecznych (PDF)
- Erste Bank Polska – Informacja ogólna o zasadach udzielania kredytów hipotecznych (PDF)
- ING Bank Śląski – Pożyczka hipoteczna
- ING Bank Śląski – Kredyt hipoteczny
- ING Bank Śląski – Pożyczka gotówkowa online
Zakup mieszkania za granicą to spore wyzwanie. Bank wymagał tłumaczeń dokumentów i dokładnego potwierdzenia dochodów, ale całość była do ogarnięcia.
Bardzo przydatne informacje! Zdecydowanie warto zainwestować w lokalnego prawnika, bo przepisy w obcym kraju mogą być naprawdę zagmatwane. Dzięki za uświadomienie o konieczności dokładnego researchu przed podjęciem decyzji!
Bardzo ważne, żeby przed zakupem mieszkania za granicą dobrze zrozumieć lokalne przepisy i wymagania kredytowe. Ciekawe, jak różne kraje podchodzą do takich transakcji. Dobrze, że poruszacie te konkretne aspekty w artykule!
Ciekawe spojrzenie na kwestie kredytów za granicą! Zgadzam się, że warto dokładnie zbadać dostępne oferty, bo różnice w warunkach mogą być ogromne. Dobrze, że poruszyliście temat wkładu własnego, bo to naprawdę kluczowa sprawa.