Promesa kredytowa – co to jest i kiedy bank ją wydaje

Promesa kredytowa to pisemna zapowiedź banku, że udzieli kredytu na wskazany cel, jeśli spełnione zostaną zapisane w niej warunki. Wyjaśniamy, czym różni się od decyzji kredytowej i umowy, kiedy się przydaje, ile kosztuje i jak długo jest ważna.

Czym jest promesa kredytowa

Promesa kredytowa to dokument, w którym bank deklaruje gotowość sfinansowania określonego zakupu lub budowy nieruchomości. Bank wydaje ją po ocenie zdolności kredytowej – Bank Pekao opisuje promesę wprost jako potwierdzenie zdolności kredytowej. Pismo zwykle wskazuje kwotę i walutę kredytu, cel, nieruchomość, okres kredytowania, termin ważności oraz warunki wypłaty. Nie jest zaświadczeniem o dochodach ani dowodem, że kupujący ma gotówkę.

Ustawy nie definiują promesy kredytowej. Ustawa o kredycie hipotecznym posługuje się pojęciami „decyzja kredytowa” (art. 14 ust. 2) i „przyrzeczenie udzielenia kredytu” (art. 3 ust. 1). Tych samych pojęć używa ustawa deweloperska przy umowie rezerwacyjnej (art. 31). Zakres zobowiązania banku wynika więc z treści konkretnego pisma.

Promesa a decyzja kredytowa i umowa kredytu

Przy kredycie hipotecznym ustawa ustala kolejność kroków. Najpierw bank przekazuje formularz informacyjny ważny co najmniej 14 dni (art. 11 ust. 5 ustawy o kredycie hipotecznym). Po złożeniu wniosku bank ocenia zdolność kredytową i wydaje decyzję kredytową na trwałym nośniku. Przekazuje ją w 21. dniu od otrzymania wniosku, chyba że klient zgodzi się na wcześniejszy termin (art. 14 ust. 2).

Decyzja kredytowa jest ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego (art. 14 ust. 4). Wiąże bank przez co najmniej 14 dni od przekazania (art. 14 ust. 6). W tym czasie bank nie może żądać ostatecznej odpowiedzi klienta (art. 14 ust. 7). Musi też zaproponować przekazanie projektu umowy razem z decyzją (art. 14 ust. 8).

Dopiero podpisana umowa kredytu tworzy zobowiązania obu stron. Od zawartej umowy kredytu hipotecznego można jeszcze odstąpić w ciągu 14 dni (art. 42). Wypłata zależy od warunków zapisanych w umowie, więc zgoda banku i dostępność pieniędzy nie muszą nastąpić jednocześnie. Promesa poprzedza wszystkie te kroki i nie zastępuje decyzji kredytowej.

Dokument	Kiedy powstaje	Czy wiąże bank
Promesa kredytowa	Przed zakupem, po ocenie zdolności kredytowej	Zależy od treści pisma i jego warunków
Decyzja kredytowa	Po wniosku, w 21. dniu albo wcześniej za zgodą klienta	Tak, co najmniej 14 dni (art. 14 ust. 6)
Umowa kredytu	Po przyjęciu oferty banku	Tak; wypłata na warunkach z umowy, 14 dni na odstąpienie

Kiedy promesa jest potrzebna – deweloper, licytacja, przetarg

U dewelopera promesa przydaje się już przy umowie rezerwacyjnej. Zawiera się ją na czas określony (art. 31 ustawy deweloperskiej). Przy kredycie ten czas powinien obejmować okres potrzebny na decyzję kredytową lub przyrzeczenie kredytu. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2).

Opłatę rezerwacyjną deweloper zwraca niezwłocznie, jeśli bank odmówił kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej (art. 34 ust. 1 pkt 1). Po podpisaniu umowy deweloperskiej jest inaczej. Ustawowy katalog przyczyn odstąpienia nabywcy nie obejmuje odmowy kredytu (art. 43 ust. 1). Takie prawo trzeba zastrzec w umowie, z oznaczonym terminem (art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy nabywca wnosi zgodnie z postępem budowy (art. 8 ust. 1). Harmonogram przedsięwzięcia ma co najmniej cztery etapy (art. 24 ust. 2). Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy kwota i ważność promesy pasują do terminów wpłat.

Przy licytacji komorniczej nieruchomości liczy się czas. Przystępujący do przetargu wpłaca rękojmię równą jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 § 1 KPC). Przy licytacji elektronicznej rękojmia musi wpłynąć na rachunek komornika najpóźniej 2 dni robocze przed przetargiem (art. 986⁵ § 1).

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę do zapłaty ceny na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Nabywca ma na to dwa tygodnie od otrzymania wezwania i wpłaca cenę pomniejszoną o rękojmię złożoną w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż miesiąc (art. 967 KPC).

Kodeks postępowania cywilnego nie daje dodatkowego czasu na uruchomienie kredytu. Jeśli nabywca nie zapłaci w terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają (art. 969 § 1 KPC). Wpłaconą część ceny się zwraca. Dlatego czas wypłaty kredytu warto ustalić z bankiem jeszcze przed licytacją.

Przy sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa lub samorządu w przetargu uczestnik wpłaca wadium. Wynosi ono od 5% do 20% ceny wywoławczej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie przetargów). Zwycięzcy zalicza się je na poczet ceny (§ 4 ust. 8). Organizator zawiadamia nabywcę o terminie umowy w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu. Termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia (art. 41 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Cena podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 70 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeśli nabywca bez usprawiedliwienia nie przystąpi do umowy, organizator może od niej odstąpić, a wadium przepada (art. 41 ust. 2).

W zamówieniach publicznych firmy przedstawiają inny dokument – informację banku o środkach lub zdolności kredytowej. Zamawiający może jej żądać (§ 8 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia o podmiotowych środkach dowodowych). Informacja musi pochodzić z okresu nie wcześniejszego niż 3 miesiące przed jej złożeniem.

• U dewelopera: sprawdź czas rezerwacji, harmonogram wpłat i zapisy o odstąpieniu
• Przed licytacją: ustal z bankiem, czy wypłaci kredyt w dwa tygodnie od wezwania
• W przetargu: sprawdź wysokość wadium i termin zawarcia umowy
• Zawsze: porównaj datę ważności promesy z terminem płatności

Jak uzyskać promesę w banku

Najpierw zapytaj bank, czy wydaje promesę do planowanego kredytu i jaki wniosek trzeba złożyć. Bank zwykle prosi o dane osobowe, kwotę i cel kredytu oraz informacje o nieruchomości, jeśli jest już wybrana. Ocena przypomina tę przy wniosku kredytowym, bo bank uzależnia kredyt od zdolności kredytowej (art. 70 ust. 1 Prawa bankowego).

Przygotuj dokument tożsamości i potwierdzenie dochodów właściwe dla ich źródła. Przy umowie o pracę zwykle jest to zaświadczenie od pracodawcy, a przy działalności – dokumenty podatkowe. Na żądanie banku trzeba przedłożyć dokumenty i informacje potrzebne do oceny zdolności. Bank zapyta też o obecne kredyty, limity i karty kredytowe.

Przed odbiorem sprawdź dane wnioskodawców, kwotę, cel i oznaczenie nieruchomości. Błędów nie poprawiaj samodzielnie, tylko poproś bank o nową wersję pisma. Bank udzieli sprzedającemu informacji o kredycie tylko za pisemnym lub elektronicznym upoważnieniem klienta (art. 104 ust. 3 Prawa bankowego). Tak działa tajemnica bankowa.

• Zapytaj bank, czy wydaje promesę do wybranego kredytu
• Ustal listę załączników odpowiednią do źródła dochodów
• Przygotuj informacje o kredytach, limitach i kartach
• Sprawdź dane w piśmie przed przekazaniem go sprzedającemu

Ile kosztuje promesa i jak długo jest ważna

Opłata za promesę zależy od banku i wynika z jego taryfy. Według taryf dostępnych na stronach banków 7.10.2026 Bank Pekao wydaje promesę do kredytu hipotecznego za 0 zł, a mBank pobiera 150 zł. W taryfach kredytów hipotecznych wielu innych banków nie ma osobnej pozycji za promesę. Wtedy o koszt i samą możliwość wydania dokumentu trzeba zapytać w banku.

Bank	Pozycja w taryfie (kredyt hipoteczny)	Stawka
Bank Pekao	„Opłata za wydanie promesy kredytowej” (pkt 2.1)	0 zł; ważność 60 dni według strony banku
mBank	„wystawienie promesy”	150 zł
mBank Hipoteczny	„wystawienie promesy”	150 zł
PKO BP, ING Bank Śląski, Bank Millennium, Erste Bank Polska, Alior Bank	brak osobnej pozycji za promesę	do ustalenia w banku

Ważność promesy bank wpisuje w samym dokumencie. Bank Pekao podaje na stronie kredytu hipotecznego, że jego promesa jest ważna 60 dni. Po tym terminie potrzebny jest nowy dokument, a bank może ponownie ocenić zdolność kredytową.

Ustawa o kredycie hipotecznym chroni też przed utratą wcześniejszych opłat. Opłaty i koszty poniesione przed zawarciem umowy podlegają niezwłocznie zwrotowi, jeśli umowy nie zawarto. Dotyczy to też sytuacji, gdy bank nie wypłacił kredytu w terminie z umowy (art. 15).

Osobnym kosztem może być wycena nieruchomości. Bank musi podać w informacjach ogólnych, czy wycena jest konieczna i czy klient za nią płaci. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 12 ustawy o kredycie hipotecznym. Rzeczoznawcę majątkowego wskazuje się w porozumieniu banku z klientem (art. 21 ust. 9).

Czy promesa gwarantuje kredyt

Promesa nie gwarantuje wypłaty kredytu. Bank zwykle uzależnia ją od warunków zapisanych w piśmie i od aktualności danych z wniosku. Umowę kredytu hipotecznego wolno zawrzeć tylko przy pozytywnej ocenie zdolności kredytowej (art. 23 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym). Jeśli sytuacja klienta się zmieni, wynik oceny też może się zmienić.

Na wynik mogą wpłynąć nowe zobowiązania, utrata dochodu, rozbieżności w dokumentach albo niższa wartość nieruchomości. Przy odmowie z powodu negatywnej oceny zdolności bank musi niezwłocznie poinformować klienta o odrzuceniu wniosku (art. 24 ust. 1). Jeśli odmowa wynika z danych z bazy, np. BIK, klient dostaje bezpłatną informację o wyniku sprawdzenia i nazwę bazy (art. 24 ust. 2).

Niezależnie od wyniku można poprosić bank o pisemne wyjaśnienie oceny zdolności kredytowej. Wniosek składa się w ciągu roku od otrzymania oceny, a bank odpowiada najpóźniej w 30 dni (art. 70a Prawa bankowego). Opłatę za takie wyjaśnienie przepis pozwala pobrać od przedsiębiorców (art. 70a ust. 3).

Promesa w kredycie hipotecznym a zdolność kredytowa

Bank ocenia zdolność na podstawie informacji od klienta, z baz danych i z własnych zbiorów (art. 21 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym). Liczą się dochody, ich źródło i stabilność, liczba osób w gospodarstwie domowym, koszty życia i obecne zobowiązania. Nawet niewykorzystany limit na karcie lub w koncie może obniżyć zdolność kredytową, bo pozwala się dalej zadłużać.

Kwotę kredytu ogranicza też wartość nieruchomości i wysokość wkładu własnego. Wkładem bywa gotówka, a czasem działka jako wkład własny. Wysokie zarobki nie przesądzają więc o kwocie, jaką bank pożyczy na konkretny lokal.

Promesa opiera się na danych z dnia oceny. Między promesą a umową lepiej nie zaciągać nowych zobowiązań i zgłaszać bankowi istotne zmiany, np. zmianę pracy. Podstawowe zasady samego produktu opisujemy w tekście czym jest kredyt hipoteczny.

Najczęstsze pytania o promesę

Źródła:

• Ustawa o kredycie hipotecznym (t.j. Dz.U. 2025 poz. 720), art. 3, 10, 11, 14, 15, 21, 23, 24, 42
• Prawo bankowe (t.j. Dz.U. 2026 poz. 38), art. 70, 70a, 104
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), art. 8, 24, 31, 32, 34, 43
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 395
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468), art. 962, 967, 969, 986⁵
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399), art. 41, 70
• Rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. 2021 poz. 2213), § 4
• Rozporządzenie w sprawie podmiotowych środków dowodowych (Dz.U. 2020 poz. 2415), § 8
• Bank Pekao – wyciąg z taryfy, kredyty i pożyczki (od 1.11.2025), pkt 2.1
• Bank Pekao – kredyt hipoteczny (promesa ważna 60 dni)
• mBank – taryfa dla osób fizycznych (od 17.04.2026)
• mBank Hipoteczny – taryfa dla kredytów hipotecznych (od 15.11.2024)
• PKO BP – taryfa, kredyty mieszkaniowe (od 1.06.2024)
• ING Bank Śląski – tabela opłat dla osób fizycznych (stan na 10.08.2026)
• Bank Millennium – cennik kredytu hipotecznego (od 1.10.2026)
• Erste Bank Polska – taryfa dla klientów indywidualnych (od 25.04.2026)
• Alior Bank – taryfa Megahipoteka

---