Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma prawa do korzystania z gruntów należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W Polsce użytkowanie wieczyste było jednym z podstawowych sposobów dysponowania nieruchomościami publicznymi, umożliwiając osobom fizycznym i prawnym wieloletnie korzystanie z gruntów w zamian za opłaty roczne. Umowy użytkowania wieczystego mogły być zawierane maksymalnie na okres 99 lat, z możliwością przedłużenia. Pomimo że użytkownik nie był właścicielem gruntu, mógł nim dysponować niemal jak właściciel – sprzedawać, obciążać hipoteką czy oddawać w dzierżawę.
Prawo użytkowania wieczystego stanowiło formę pośrednią między własnością a dzierżawą. Użytkownik wieczysty był zobowiązany do uiszczania corocznej opłaty, której wysokość mogła być aktualizowana w zależności od wartości nieruchomości. Ponadto obowiązywały go określone warunki dotyczące sposobu użytkowania terenu, zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w umowie. W przypadku naruszenia warunków użytkowania, organ publiczny miał prawo rozwiązać umowę i przejąć grunt. W praktyce użytkowanie wieczyste dotyczyło głównie nieruchomości miejskich, zwłaszcza gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, komercyjną oraz przemysłową.
W Polsce użytkowanie wieczyste było stopniowo likwidowane, szczególnie w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Proces przekształcenia rozpoczął się 1 stycznia 2019 roku, kiedy użytkownicy gruntów pod budynkami wielorodzinnymi i jednorodzinnymi automatycznie uzyskali prawo własności w zamian za opłatę przekształceniową. Reforma ta miała na celu uproszczenie systemu prawnego oraz zwiększenie stabilności sytuacji właścicieli nieruchomości. Wciąż jednak użytkowanie wieczyste może występować w odniesieniu do niektórych gruntów komercyjnych, a także w sytuacjach, gdzie nie doszło jeszcze do pełnego przekształcenia na własność.
